【物理的瑕疵物件】

物理的瑕疵物件とは、土地や建物に物理的に重大な欠陥があることをいいます。

具体的には「シロアリ」「雨漏り」「ひび割れ」「地盤沈下」「土壌汚染」など、かなりひどい欠陥がある物件になります。

築年数が古い物件や震災などの影響がある物件は「物理的瑕疵物件」にあたる可能性があります。物理的瑕疵物件は目視で障害や欠陥を見つけやすいといった特徴があります。

【法的瑕疵物件】

法的瑕疵物件とは、土地や建物が「都市計画法」「建築基準法」「消防法」などの法令に、１つまたは複数適合していないか、または規制がかかっていて自由な利用が阻害されてることをいいます。

具体的には

●市街化調整区域にあるために建て替えが難しい土地

●宅地造成や急斜面によって建築の制限がある土地

●建築基準法の接道義務違反によって再建築が出来ない土地

●建蔽率や容積率が超えている建物

●耐震基準が既存不適格な建物

●火災報知器やスプリンクラーなどの防火設備が備わってない建物

●境界線が定かでない物件

これらの土地や建物は建て替えが出来ない問題や、住宅ローンの利用が出来ない場合があります。また、住宅ローンが利用できたとしても、担保価値が認められないため、通常より高い金利になることが多いです。

【環境的瑕疵物件】

環境的瑕疵物件とは、土地や建物など物件自体の問題ではなく、周辺を取り巻く環境に問題がある物件のことをいいます。

具体的には

●周辺に飲食店や商業施設などの繁華街があり騒音トラブルなどが頻発する場合

●周辺を電車やトラックなど自動車の交通量が多く、騒音や振動、排気ガストラブルなどがある場合

●周辺に悪臭を放つ施設やゴミ屋敷などがある場合

●周辺に高層マンションや商業施設などのビルがあり、日照や眺望が阻害されている場合

●周辺に指定暴力団あるいは宗教団体の事務所がある場合

●周辺に指定暴力団の組員が居住している場合

●周辺に葬儀場や産業廃棄物処理場などの嫌悪な施設がある場合

環境的瑕疵物件は土地や建物自体に欠陥やトラブルなどの問題がないことが特徴ですが、

売主は重要事項として契約時にしっかりと説明する義務があります。

口頭での説明はもちろんですが、書面として、きちんと提出する必要があります。

【心理的瑕疵物件】

心理的瑕疵物件とは、殺人や死体遺棄、自殺、心中、あるいは火災などの事件が原因で人が亡くなった物件、つまり犯罪の現場になってしまった物件のことをいいます。

一人暮らしをされていた入居者の方が孤独死して発見までに時間がかかってしまった場合なども心理的瑕疵物件と判断されます。

病気などによる自然死で、ご家族に看取られて亡くなられた場合や、発見が早かった孤独死の場合に関しても心理的瑕疵物件と判断されるのか？と思う方もいるかもしれませんが、

基本的には心理的瑕疵物件と判断されます。

心理的瑕疵物件かどうかは、次にその物件にお住まいになる方が「心理的抵抗を感じるかどうか」という点が大きな判断基準となります。

心理的抵抗を感じるかどうかは人によって大きく異なり、事故物件の定義もなく、曖昧なものです。その為、事件性のない火災や事故により入居者が亡くなられた場合であっても、人が心理的抵抗を感じれば心理的瑕疵物件と判断されます。

また、暴力団事務所をはじめ、下水処理場や墓地など、嫌悪施設と呼ばれる施設が物件周辺にある環境的瑕疵物件の場合も住む方が抵抗を感じれば心理的瑕疵物件と判断される可能性があります。

これらの瑕疵以外にも「住宅ローンや借入の返済が滞っている。」「固定資産税や住民税等の未払いの為、差し押さえが入ってしまった。」など「訳あり物件」と呼ばれる物件にはいろいろなトラブルがあります。

「訳あり物件」を所有しているオーナー様の最大のお悩みは「売却したくてもなかなか買い手が見つからない・・・」ということです。

弊社は「訳あり物件」のプロフェッショナルです。

訳あり物件を数多く扱ってきておりますので、それぞれの事情に合った物件の活用法を熟知しております。

我々は「すべての不動産の価値を再生したい」という思いで活動しております。